韩景丰/漫画

      购房优惠政策取消传闻风声鹤唳

      首套房利率七折叫停不大可能

      政策中性概率大

      十月销量“先抑后扬”

      信贷总量收紧、七折优惠取消、税收减免到期不续等传闻令各大城市掀起一股“买房潮”。“十一”长假结束后,北京、上海、深圳等城市商品房销售骤然爆发,周平均成交量创今年以来新高。

      长城证券最新监测数据显示,国庆节后,全国楼市整体成交量涨势迅猛,主要大中城市中,成交量上涨的城市占比超过一半,整体成交量仍处高位。其中,成交量上涨最明显的城市是北京,10月周均成交量高出年均水平达36.9%。

      以北京为例,亚豪机构统计数据显示,10月,北京期房住宅成交套数为11831套,成交面积128.4万平方米。除去经济适用房、限价房等保障性住房,期房商品住宅成交10203套,成交面积116.8万平方米;环比上涨5.9%和2.3%。10月上半月,京城成交的期房商品住宅为2933套,而下半月,期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套,增幅达147.9%。

      亚豪机构副总经理高姗分析,10月楼盘似乎成交量“先抑后扬”,主要是受到明年政策可能生变的影响,开发商集中推盘,市场供应量较为充足。

      监测数据显示,10月北京共有58个项目入市销售,环比上涨20.8%。这58个项目中,有10个项目是首次入市的纯新盘项目,其余项目皆是老项目后期开盘。从入市时间上看,有47个项目在10月下半月入市销售。

      中国证券报记者了解到,原本没有计划开盘的项目也纷纷提前到10月开盘。一位开发商坦言,房价快速上涨加上通胀预期等原因,政策层面可能发生变化,“在市场还不错的时候先走点量,保持谨慎。”

      政策中性概率大

      “由于房价上涨过快,正在执行的刺激住房消费的政策很能有变化。其中,新增房贷利率优惠的幅度可能缩小,部分税收减免到期后,也可能不再延续。但鼓励自住型购房消费的方向不会变。”中房协一位高层人士对中国证券报记者表示。

      业内认为,为期一年的楼市刺激政策将逐步从“宽松”转为“中性”,政策分类调整也将展开,但对首次置业者的住房消费仍将保持优惠。

      2008年10月22日,财政部发文,规定从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同日,央行也出台“首套房贷款利率7折、首付20%”的政策。而在此之前,相关政策要求首次购房最低付款比例为30%,贷款利率优惠下限为15%,首次购买90平方米以下住房契税3%-5%,印花税0.05%。值得注意的是,这些政策并未明文规定截止时间。

      2008年12月20日,国办131号文件再推两项重磅优惠政策,一是明确了改善型住房的相关政策。二是减免营业税,普通住房免征期由5年降至2年。不足2年转让的,按差额征收,政策暂定执行至2009年12月31日。

      21世纪不动产分析师孟奇指出,房地产政策主要集中在税费减免和利率优惠两方面。二套房贷已悄然收紧,即将到期“一年大限”的也只有营业税的减免政策。从目前看,“7折利率是否会被叫停”成为业内关注的焦点。

      中国证券报记者联系了几家银行的信贷经理,他们均表示,目前还未收到总行任何文件要求停止房贷利率优惠政策。

      中信银行北京一支行的信贷经理表示,“已经签约放款的单子,由于合同中有明文规定,利率七折变更的可能性较小,今后面临的主要是基准利率上调。如果2010年加息,执行新利率一般也要到2011年。但对于新增房贷,那得视央行的政策而定。”

      对于优惠利率叫停的传闻,央行和银监会迄今并未做出任何表态,不过关于房地产的政策确实已经出现了收紧的迹象。今年6月银监会下发通知,强调了二套房贷必须遵从首付四成、利率1.1倍的放贷标准,并重申二套房贷标准不得擅自放宽。此外,部分地区已经开始收缩公积金贷款额度。

      中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,目前是新政策的空白期,轻言调控还为时尚早。最终还要看年底中央经济工作会议的结果,看国家对于宏观经济的判断和对财政政策和货币政策的调整方向。

      长城证券认为,明年政府对地产的刺激政策可能有小幅调整,但核心不会变。二手房税费优惠很可能不会延续,但首次置业的优惠会延续;目前地产仍需要维稳,过度调控可能性不大。据悉,房贷7折优惠利率是否会变更,央行有望于12月份给出“说法”。

      遏制房价泡沫膨胀

      政策调整无疑和今年楼市的快速回暖直接相关。防止房价过快上涨诱发资产泡沫,已是政策制定者关注的重点之一。而国务院也已将“调控潜在通胀”列入议事日程。

      中原地产研究员徐超认为,今年以来,楼市成交量和价格持续上涨,市场中的投资者过多,对房价拉动较快。前期政府在银行贷款以及税费方面的优惠政策是一种让利行为,但上半年房地产市场已经快速恢复,甚至超过了2007年、2008年的最高水平,部分优惠政策退出是合适的。

      “房贷优惠”取消后,必将对多方面产生影响。多数业内人士在接受采访时表示,优惠政策取消后,房价过快上涨的势头将得到遏制,楼市成交量也将有所调整。

      不过也有专家提醒,交易环节的税费如果恢复,将增加购房者负担。另外,“房贷优惠”取消后,即使按央行对普通商业贷款利率下浮15%的底线计算,房贷利率也将上升1%,这相当于房价上涨6%。

      业内认为,当前楼市的主要矛盾是供求关系加剧失衡,因此如何增加房地产市场的有效供给,才是解决市场根本矛盾的中心。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春表示,政府不应只调控楼市价格,更要加大供地力度,敦促开发商加快开发节奏,同时加大保障房的建设。

      顾云昌也指出,目前房屋销售增速和土地供给速度还不匹配,市场上所表现出来的商品房供不应求、房价快速上涨,是几年前土地供应不足的滞后反应。因此政府应该加大土地的有效供应力度,在防止开发商屯地的同时,还应盘活土地存量。同时加大和落实保障性住房的供给力度,提高对“夹心阶层”的产品供应。

      楼市政策风向变化 明年一季度或现买房时机

      随着年底越来越近，今年开始实施、为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠措施也将面临结束，在目前房价高不可攀的情况下，购房优惠政策明年会否延续？取消后将对楼市产生怎样的影响？

      购房优惠政策难延续

      对于二手房税收减免和利率优惠明年是否延续，目前政府相关部门还没有明确的表态。不过，房地产业内人士和专家普遍认为，目前房地产市场环境已经不再是去年的低迷状况，反而是开发商资金充裕四处圈地，房价高企民众难以承受，因此，当初为了“救市”而出台的优惠政策难以延续。

      住宅和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日出席论坛时表示，楼市政策的风向已经开始变化。秦虹说，由于上半年楼市回暖过于迅猛，因此下一步政策将转向保稳定为主。目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。楼市在此基础上，将会出现一段较长时期的平稳上行的发展态势。

      中国社科院财税研究中心秘书长张斌也认为，贷款大规模投放是房价上涨的重要因素，而各地银行都有所收紧二套房贷，比如审核更加严格等，因此，从抑制房价角度来讲，税收优惠政策也不应延续。

      “政府不可能再次‘救市’了。”深圳市众厦地产战略研究中心总监林晓华昨日更是明确表示，目前楼市存在泡沫，是政府不愿看到的。以深圳为例，普通住宅供应少，价格高，而开发商没有资金压力，不断试探性高价开盘，四处圈地。林晓华认为，优惠政策今年年底结束后，明年不太可能延续。

      年底前是开发商出货机会

      楼市优惠政策结束前，是否会出现恐慌性入市，带动一波成交潮？记者采访发现，市民对于这一点，似乎并不太紧张。“买不起，即使明年不延续优惠，也还是买不起。”福田区市民陶先生对记者说，目前唯一能够吸引他买房的，只能够是开发商打折促销，将价格实实在在降低一些，否则，银行利率是否打折、二手房税费是否减免等都不是他买房考虑的重点了。

      众厦地产战略研究中心总监林晓华分析，年底前确实是开发商出货的好时机，但优惠结束前未必会引发购房小高潮。林晓华说，深圳楼市的刚性需求在上半年已经基本释放，目前还没有买房的刚需大体可以分为两种：一是购买力不够的，买不起的；另一种则是已经拥有一套住房，并不是非常迫切需要购买第二套房的。因此，如果开发商继续高价卖房，市场观望氛围依然还是会非常浓厚。除了部分投资和投机性需求存在，令豪宅市场仍会保持一定温度。

      明年一季度或现买房时机

      如果明年楼市优惠措施取消，对于置业者最直接的影响是什么？例如，按房贷尾款100万元、贷款期20年、八五折的贷款利率计算，购房者须支付利息100万元左右(5.94%×０.85×２0×１00万＝100.98万元)，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为83万元(5.94%×０.7×２0×１00万＝83.16万元)，两者相比七折利率可为购房者节省17.82万元的利息。换言之，如果明年七折利率优惠措施取消，那么“房奴”供房的压力就重新加大了，再加上深圳房价已经升高30%至40%，买房对于工薪阶层来说，似乎更遥遥无期了。

      联合证券房地产研究员鱼晋华昨日接受记者采访时表示，如果年底之前楼市仍然延续“量跌价升”的局面，而优惠政策又取消，那么市民的购买力将会降低，间接影响房地产市场。

      众厦地产战略研究中心总监林晓华认为，明年第一季度或许是买房的时机。因为如果优惠措施取消，而深圳楼市供应明年初也将加大，竞争激烈，开发商购买了土地后，也消耗了部分资金，那么可能会出现较多促销。他建议目前市民不要跟风入市，如果实在迫切需要买房，可以留意一下二手房市场，而新房由于开发商开价较高，存在泡沫，不宜追高。

      楼市已显回调迹象 下半年不是买房的好时机

      如果只想今年购房、明年或后年就卖出，以此来抵抗预期中的通胀，那么结果不一定会尽如人意。当前我国楼市已显露回调迹象，房价则有些高处不胜寒，目前已有楼盘开始小幅降价促销，第四季度打折楼盘必然越来越多。

      通胀快来了，抢房去！这似乎是很多国人的一致观念。然而，买房子能够抵御通胀么？笔者认为，对这个问题需三思而后行，当下如果不考虑中长期情况，只想今年购房、明年或后年就卖出，以此来抵御预期要到来的通胀，那么结果不一定会让人满意。

      一思：房子的保值功能究竟如何

      今年以来，在宽松的货币政策下，前8月新增信贷超过8万亿元，远超去年全年和今年预定的5万亿目标。实际上，今年一季度货币供应与信贷数据甫一出笼，便引起经济学家们的关注与担忧，再经过媒体放大效应后，从4月开始，投资者便开始向楼市进军，且愈演愈烈，投机客也有所跟进，7月以来更是形成了豪宅抢购潮。

      按照西方经济学理论，流动性过剩必然导致通货膨胀，消费品价格、尤其是资产价格本质是一种货币现象。而事实证明，资产价格的上涨领先于消费品价格，根据笔者的研究，M1、股市、楼市、消费品，四者之间依次呈领先关系。近期的实证是：M1去年四季度触底后快速回升，股市是从今年初反弹的，房价是由今年3月止跌上涨的，而CPI到8月仍是同比下降。

      那么，购房到底能否抵御通胀？不妨做一个大跨度的数据对比。2000年-2008年，我国CPI增幅依次为：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全国房价指数增幅依次为：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。对比结果一目了然：每年的房价涨幅都大于CPI增幅。

      如此看来，单以房屋增值率衡量，购房肯定是保值的，若再算上租金回报率，则更划算了。可事情没这么简单，还得深入探究一番。

      2000年以来，我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是由我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同作用的。这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的存在，不可能长久如此。

      不妨举三个最坏的例子。1990年日本楼市泡沫破灭后，东京的地价和房价至今都没能回到当初的水平；1997年香港楼市泡沫破灭后，住宅价格至今没能超过1997年三季度的高点；2006年6月美国房价到达顶点，然后持续下跌，并导致次贷危机，引爆金融危机。如果投资者在上述三个房价高点购入房产，则不仅没有跑赢CPI，而且会赔得一塌糊涂。

      当然，上述事情近几年不可能在中国发生，不过这也不代表永远不会发生。做个简单推理，目前我国城镇住房私有率约为84%，如果加上农村则约为92%，这可能是全球最高的。就算考虑到目前城镇存量房中占比最大的是房改以前的老公房，需要升级换代，但我国居民的传统是“居者有其屋”为荣，投资投机风气远超欧美国家，多年后势必出现很多空置房，必然降低房子的保值功能。

      二思：房租增幅远滞后于房价说明什么

      很多人只知道近些年我国房价涨得快，却忽视了房租增幅远远滞后于房价的事实。这固然与民众“重购轻租”的传统观念有关，却能在一定程度上反映出房价上涨的根基不稳，因为住宅价格是价值的反映，而商品价值的基础是实用价值，房子的使用价值集中体现在房租水平上。

      2004年～2008年，我国租金涨幅维持在2%上下，但房价增幅却高达6%-10%。2009年一季度，7城市的普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，其中上海、杭州均低于3%，明显低于发达国家5%-8%水平。如果拉开时间跨度来看，近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国近9年的6.00%，英国近26年的7.90%、澳大利亚近22年的9.50%。

      不过长期来看，根据国际经验，购房抵御通胀的功效还是很明显的。算上房屋增值和租金双重收益，再把通胀因素考虑进去，香港近18年私人住宅的年均复合回报率为6.65%，澳大利亚近22年写字楼的年均复合回报率为7.5%，英国近26年零售物业的年均复合回报率为9.9%。　

      三思：投资股票与投资房产回报率孰高

      各种物业的投资回报率有所不同，因此，想要通过中长期投资房产赚钱的人应对这点有所了解。以香港近18年数据为例，住宅、写字楼、零售物业、工业地产的年均复合投资回报率依次为6.65%、6.57%、9.88%、9.23%，后两者明显优于前两者。当然，住宅投资的门槛和风险要低于其它物业，即使不愿租，也能用于自住。

      1998年-2007年，我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5个百分点。从结构来看，其中，住宅年均复合增值率为4.51%，明显高于商业用房及写字楼，但其租金回报率却要比写字楼及商业用房低许多，这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此证明，短期来看，投资住宅回报率更高，长期而言，投资商办物业更划算。

      值得关注的是，任何投资都有机会成本。一个简单的问题是，同样一笔钱，你若投资股票，回报率是高于还是低于投资房产？1929年-2002年，美国道琼斯工业平均指数的平均年收益率(加上分红)为11.31%，略低于澳大利亚的近22年的12.5%、英国近26年的13%的房产投资回报率(不剔除CPI)。长期而言，投资股市和投资楼市的回报率差别不大，房产保值、增值的稳定性优于股票，而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市，仅从投资角度分析，二者并无本质的区别。

      总之，笔者认为，如果不考虑中长期情况，只想今年购房、明年或后年就卖出，以此来抵抗预期要到来的通胀，那么，结果不一定会尽如人意。因为当前我国楼市已显露回调迹象，自7月开始，全国商品房成交量持续下滑，开发商期盼的“金九”已成为镜中花。至于房价，则有些高处不胜寒，目前已有楼盘开始小幅降价促销，第四季度打折楼盘必然越来越多。(杨红旭)

      经济观察：“拐点”之争再起 楼市未必“变脸”

      来源：中国证券报

      一度消失的地产中介重新高举牌子路边揽客，国土局办证大厅少了几个月前的熙熙攘攘，曾经趾高气扬的售楼小姐态度明显和缓……8月份以来，楼市“价升量跌”情景再次上演，“金九银十”恐成泡影，楼市拐点之争也被推上风口浪尖。
 

      最新数据显示，9月份第二周，北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落，深圳新房成交量也继续低位震荡。与此同时，房价依然高位盘整。对于以上情景，业内争论纷纷，楼市拐点又至，还是大升浪中的小调整？2007年底情景再现，还是继续曲折前行？
 

      销售低迷是否因供应不足
 

      “感觉楼市又到拐点，我已经推迟了购房计划。”深圳的余先生已经看房有半年之久，正欲出手，碰巧赶上楼市成交萎缩，拐点之争再起。

      像余先生这样陷入“观望”态度的购房者不在少数。中国指数研究院数据信息中心监测显示，在8月份监测的30个城市中，仅有8个城市商品住宅成交面积环比上升，不到三分之一，30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。

      在2009年北京秋季房展上，参展项目和参观的人数虽和今年春季房展时相差无几，房价却较春季房展飙涨了30%至40%，首日成交额和成交面积也较春季房展下降了30%和47.6%。

某房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“今年3月到8月的房地产市场偏热，成交量非常大，已经透支了‘金九银十’的能量，难再现热潮。”杨红旭称，自2005年以来，上海已连续四年都没出现明显的“金九银十”现象。

      对于近两个月楼市成交萎缩，有业内人士认为，购房者“观望”的本质是有效购买力不足，加上政策出现微调，重挫房地产市场信心。而当前二套房贷收紧政策与2007年出台二套房贷政策如出一辙，都是为抑制楼市投资和投机。

      就在业内热议“金九银十”成为泡影之时，不同的声音开始出现。渤海证券研究所最新报告提出“铜九金十银十一”之说，指出监测的5座城市库存消化周期平均为28.19周，较上周下降1.67%。其中，南京库存消化周期最短，深圳消化周期缩小。渤海证券分析师周户还表示，监测表明改善型需求已连续三周回升。

      万科董事长王石指出，当前政策微调时的市场与2007年政策转向时的情况存在明显不同。2007年9月政策转向时，万科关注的14个城市成交批售比已经低于1，市场供过于求；而今年7月政策微调时，14个城市成交批售比为1.78，市场供应远跟不上销售速度。预计到第四季度，短期供应不足才可能有所缓解。

      国信证券分析师方焱也在报告中表示，各城市库存量并未因销量持续下滑而出现回升，多数城市商品房可售量依然保持下降趋势，供应仍然偏紧，判断偏紧的供应状况是造成目前销量低位运行的主要原因之一。

      下半年不是买房的好时机

      ——“金九银十”显现疲态下半年楼市陷入胶着

      或许在不少人看来，房价的涨跌在下半年里已经没有什么悬念，上涨的趋势将继续保持，而该买房的人应该出手了，实际上不然，楼市目前正处于暗流涌动的时机，虽然看不到下半年房价下降的可能性，但金九银十的疲态、楼市的胶着状态已经开始露出冰山一角。

      透过现象看本质，这种楼市正在表露的现象，让人闻到了房价下跌的未来。从2009北京秋季房地产展示交易会及各处的楼盘销售情况看，目前购房需求依旧比较旺盛，但买房人的理性逐渐在提高，房价短期内很难再快速上涨，市场开始步入买卖双方博弈阶段。

      其实，房价涨到现在，除了持币待购和没有凑够首付这两种情况外，该买房的基本上在上半年都出手了，尤其是投资需求在上半年释放得相当充分。

      而一向所谓的“金九银十”在今年的楼市不会击起什么浪火，可以预计的是，与前半年的销售情况相比，九、十月份不会出现大增，当然也不会降低多少，对开发商和代理商来讲，没有太多的悬念。但个别楼盘因为地段、产品、策划、推广等方面的工作，还是可能会引起旺销。

      对于持币待购者或者是新加入的投资人，下半年并不是最佳的购房时期，如果能够等待，不妨向2010年进发，作为一个企业主、投资人和消费者的身份，我认为2010年房价会有一个调整，要比今年的情况好一些。至于下半年的购房问题，邓超明认为：

      一个是房价下降的可能性很小，由于年初房地产市场的骤然转暖，大量刚性需求在短时期内得以释放，不少开发商的库存在上半年得到了一定的消化。同时加上信贷政策的宽松、大量资金流入房地产市场，不少开发商在资金流动上已经比较宽松，基本上没有太多的降价动力，很难在房价上打些折扣。

      如果消费者在这样的高位购房，无论是自住购房，还是投资，都是不划算的，会承担起比较高的成本，不利于个人的生活以及其他投资。

      二是未来的不可预知性还是比较强，很难说什么时候房价可能下跌比较大的程度，但又不排除这种可能性的存在。这种可能性和期望的存在，也是持续待购这样一个群体存在的原因。有人认为通胀预期加大，人们会继续购置房产以保值和保护资金的安全性，其实这只是一种单方面的猜测而已，没多少人会愿意囤多套房子在那里，然后采取租赁的办法赚取收益，再每个月还银行的按揭。鸡蛋不会放在一个篮子里，对房地产市场的投资者来讲，无论大小，也是适合的。

      三是房价继续上涨的可能性已经不是很大，这主要是针对投资者来讲。只有房价不断上涨，投资房产能够获得的中短期收益才可观。而现在将房产作为投资品，增值空间值得怀疑。如果房价再持续上涨，公共政策也不会放任这种状况的继续发生。比如为规避风险，国家已经通过“收紧二套房贷”政策来抑制炒房的行为，同时也控制银行信贷的超额发放。

      再放任房价，埋下隐患是很明显的，并不利于整个社会幸福指数的提升，也不利于国民能够把剩余的资金投入到公益、教育、创业等事情，甚至对于整个国民的创业、冒险精神也构成了严重的损坏。在高房价以及家庭的双重压力下，人们会变得更加保守，对民族活力来讲，肯定是一种伤害。现在大家都比较紧张和浮躁，无论买了房的业主，还是正在准备买房的人，或者是那些刚进入社会的年轻人们。

      在可支配资金有限的情况下，或者说有一些新的项目可以投资时，邓超明认为，下半年不买房或者说投资房产是非常好的选择。笔者是非常反感以房产作为投资品的，“埋葬”在这些高筋水泥土间，要么是“老娘们”干的事情，要么是“寄生虫”玩的把戏，有什么创新和价值可言呢。笔者最近又开设了一家新的公司，从事电子商务研究、咨询和数字营销培训，同时在研究了多个行业后，将推出三家行业网站，从事行业网络媒体经营。这样做，岂不是更有意思。（搜房博客）