大力推广节能低碳的住宅是房地产行业形成的主导共识。

　　全装房是为了满足我国现代化住宅产业的发展需要而提出的全新的住宅装修模式，其基本含义是，房地产开发商将住宅交付消费者使用前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，住宅的水、电、厨房、卫生间等基本硬件配套设施完备。

　　随着以低能量、低消耗、低开支为内涵的低碳生活成为社会倡导的生活方式，低碳住宅也逐渐走入人们的视野。住宅装饰装修工程的节能和环保已经成为千家万户关注的问题。全装修的节能低碳创新，就是在装修材料与设备的制造、使用及施工等过程中，最大限度地减少石化能源的使用，以提高能效比，降低二氧化碳排放量。大力推广节能低碳的住宅是房地产行业形成的主导共识。

　　全装房，更低碳

　　全装房的理想模式是这样的:

　　开发商作为装修第一责任人，业主只需要与其签订装修合同，有任何质量或其他问题，也只需与开发商交涉，开发企业要按照“质量可靠、价格合理、规范运作、取信于民”的原则建设全装房住宅。

　　在装修设计方面，前期就开始介入，依靠专业室内设计与建筑设计的一致性，保证住宅装修后良好的使用功能、健康舒适的人居环境。

　　在施工方面，彻底摆脱一家一户、家装游击队的“作坊式”的施工方式，代之以专业的全装房工程承包商提供的规模化、集中化、装配化的住宅装修施工方式，装饰产品由专业生产商按工业化生产方式提供给工程承包商。

　　值得注意的是，全装房的工程质量在先期就由工业化的产品生产做出了充分保证。在个性化兼顾方面，除了房地产开发企业直接向市场统一提供不同档次装修标准的住宅外，业主还可以选择菜单式装修，在预售时通过查看样板间，挑选几种装修设计方案，有的菜单式装修的某些部品，如地板、洁具、灯具等，业主可以自己购买安装，软装饰由业主在全装房完成后充分、自主的进行决定。

　　如果按照这个模式运作，会给不少业主带来便利。不过，目前在东莞乃至全国，我们距离这个目标还有相当大的距离。

　　装修水平需要提高

　　近几年来，装饰装修市场发展迅猛，新型装饰材料不断涌现，装修行业市场巨大。

　　据中国建筑装饰协会统计，2006年全国装饰装修总产值已超过1.3万亿元，2007年装饰装修行业的产值达到1.75万亿元，连续4年保持稳定增长。预计今年，装饰装修行业年产值将达到2.1万亿元，其中70%将来自家庭装饰装修。

　　由于全国总17多万家装修公司中以小企业居多，行业离散度过高，存在恶性竞争的局面，较低的市场准入门槛使大批无资质的企业和个人承揽业务，争相采用打折或送礼等手段激烈竞争，低价揽客，导致市场的无序竞争，同时也使消费者的合法权益难以得到保障。估计目前“游击队”式的装修占整个装修容量的65%左右。

　　鉴于装修装饰行业目前所处的发展阶段，不少业内人士预测，上下游资源整合的全装房及精装修规模化的模式，有可能在不久的将来成为住宅市场的主导。

　　政策支持是催化剂

　　这种预测并非空穴来风，它的实现，很大程度上来自政策的支持和引导。

　　多年来，中央相继出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号)和《商品住宅装修一次到位实施导则》(建住房〔2002〕190号)等文件，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。

　　在国内房地产市场日渐成熟的情况下，2008年住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》(建质[2008]133号)，要求完善扶持政策，推广全装房。

　　在各地相继推出全装房房政策扶持下，全装房的比例逐渐增加，上海、深圳等一线城市将逐步取消毛坯房。中国房地产测评中心《2009年中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2009年前三季度，上海、北京、广州、深圳四大一线城市全装房房屋的预售占比分别达到了22.5%、20%、47.6%和19.7%，其中，高档住宅在全装房中占比更高。

　　2009年，国内的全装房行业已达到1000多亿元的营业额，占整个住宅装修产业近10%的份额。

　　还要解决哪些问题?

　　虽然在政策层面、市场层面、市民意识层面都给了全装房市场更为广大的空间，但对于规模推广而言，还存在不少困难。这种阻力主要来自三个方面———采购、施工、标准。

　　在材料采购环节，节能低碳材料价格一般相对较高，据估计，节能低碳装修的前期投入要高出普通装修的20%-30%，节能低碳全装房的住宅价格也比同类地段的住宅溢价30%-50%。

　　另外，消费者对节能低碳材料的了解程度和鉴别能力有限。看到报价后，绝大多数消费者对节能低碳装修是否物有所值持有怀疑态度，导致节能低碳装修材料设备的推广存在一定障碍。

　　在施工环节，全装房行业施工人员的知识层次普遍不高。与其他施工行业相比，装修装饰施工涉及的材料品种多、施工工艺复杂、施工程序繁琐。土建专业施工所用材料大致只有十多种，而装饰专业所用施工材料多达上百种，施工工序内容也多达几十种，大部分节能低碳装修需要多种材料的配合使用，一些电器设备需要较高的专业施工水平。这就要求装饰施工工人必须具有良好的专业素质。

　　同时，节能节材环保激励机制也不够健全，浪费返工等粗放型施工现象较常见。

　　此外，还有个问题是，目前市场最缺乏全装房验收标准，可以说节能低碳装修的认证验收标准还是空白，这也是造成存在装修房质量、合同履行和售后服务方面这三大问题的主要原因。

　　日本在20世纪60年代初期制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，还分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定，使得住宅有了统一的装修标准，实现大众住宅从建筑结构到室内装修流程的一体化。

　　全装房或助推房价

　　由于竞争压力增大，转入全装房战场之后，不少带装修小户型的装修标准越来越高，这种现象在其他区域小户型产品中也越来越多。开发商之间互相攀比装修的豪华程度，价格也随之水涨船高。从去年南城某小户型产品每平方米800元的装修费，到日前有楼盘打出的每平方米1800元装修费，其飞涨速度丝毫不输于房价。

　　小户型装修的成本主要体现在两个方面，一是装修的用材，包括墙面、地板和门窗等，用料高档自然价格就高；其次就是所配置的家具电器等，不同品牌的产品价格差距很大，比装修用材更能拉开价格差距。

　　东莞的不少精装修公寓，在售卖的初期，大部分只能给出一个样板间，这个样板间使用的装修材料配置的电器当然会比较高档，但开发商一般都会说明，样板间的配置不代表实际产品，最终效果要以实际产品为准。

　　东莞许多精装修房不提供详细的装修材质说明，在入住之前，开发商也不会告诉业主电器品牌是什么，只会笼统的说是“著名品牌”，可操作的余地很大，因此也产生了很多水分，侵害消费者的权益。

　　高额装修导致契税增加

　　由于装修费包含在房价里，装修产品无疑会抬高房价。其次，按照有关规定，消费者如果购买了经过装修的住房，在缴纳契税时，装修成本不能扣除，仍必须缴纳契税。这样一来，装修似乎直接导致了购房者契税纳税额的上升，增加购房者的负担。

　　按照3%的契税计算，每平方米1800元的装修费用，一套70平方米的公寓，装修契税就要达到3780元。同样的户型，如果是800元的装修费用，契税需要1680元。

　　目前，东莞楼市受政策影响，走向有一定的变数。在这种情况下退出高价全装修房，对发展商来说，不一定能取得良好的销售效果。银行对第二套房提高首付和利率，装修费用的无形增长，消费者购买第二套房产的费用将进一步提高。在这种情况下，过高的精装修产品竞争力将会降低。